Американский рынок недвижимости в 2017 году

Экономика

Как профессиональный агент по продаже недвижимости я часто анализирую статистику, тенденции и различные экономические показатели, влияющие на рынок недвижимости. Мне кажется, любому потенциальному покупателю и продавцу полезно знать тенденции и разные мнения при принятии своего решения.

Что ожидается в этом году:

– рыночные цены на дома в среднем упадут до уровня 2015 г., а в районах, где спрос исторически ниже, до цен 2014 г.;

– будет меньше bidding wars и больше здравого смысла в предложениях на покупку недвижимости;

– цены на дома упадут, но кризис низкой инвентаризации закончится;

– mortgage rates будут продолжать расти, но это не остановит покупателей недвижимости.

Давайте обсудим каждый из этих пунктов.

Рыночные цены на дома в среднем упадут до уровня 2015 г.

Почему? Цены на недвижимость без доступа к жилищным кредитам с низким процентом потеряют те дрожжи, на которых они поднимались за последние несколько лет. Вдобавок эти дрожжи подогревались тем, что происходило в международной экономике и повлияло на нашу экономику и стоимость наших домов. Сейчас попытаюсь объяснить…

Когда я росла под родительской крышей, когда присутствие еды на столе и одежды на мне не зависело от меня, я принимала все, что у меня было, как должное, и наивно стремилась к полной независимости. Когда я подросла и стала самостоятельной, я начала понимать, что полной независимости просто не существует. Мы так или иначе зависим друг от друга, от среды, от политики, страны… Если дом соседа горит, ваш дом тоже может пострадать. Если у соседа испортилась канализация, запах, идущий от соседского дома, будет и в вашем, не так ли?

Американская экономика также не может процветать в полной независимости от международной. Все, что происходит за пределами США, так или иначе отражается на экономике США. Многие люди понимают или думают, что понимают, как внутренняя политика отражается на ценах на дома, но далеко не все осознают, что и внешняя политика на это влияет. Все помнят, как в Калифорнии скупались дома, не так ли? Покупатели из Гонконга, Тайваня покупали за наличные… И мы понимали почему.

Потом и из Китая скупали все, что можно. Интерес со стороны некоторых китайских покупателей на дома может ослабеть, но в целом они, как правило, имеют большие бюджеты на покупку домов, чем покупатели из других стран. Средняя цена на дом для китайских покупателей в 2015 г. была около $832К по сравнению с $500К для покупателей из других стран. С точки зрения общей суммы, потраченной на дома в США, Китай в 2013–2015 годы обогнал все другие страны. Инвесторы из Китая, взволнованные возможностью так называемого раздутого пузыря китайской экономики, активно переводили свои деньги в недвижимость США. Между 2010-м и 2015 годами китайские потребители купили на $93 млрд жилой недвижимости, около $208 млрд кредитных бумаг, а также около $17 млрд коммерческой недвижимости, в том числе, офисных зданий и гостиниц, согласно отчету консультационной группы Rosen Consulting Group и Asia Society. Несмотря на эти потрясающие цифры, прямые иностранные инвестиции из Китая по-прежнему составляют лишь 10% от всех прямых иностранных инвестиций, сделанных в США.

Изменения, ожидающиеся в этом году в отношениях между США и КНР, а также во внутренней китайской политике, обещают серьезно затормозить поток китайских денег, текущих в американскую недвижимость. Я заметила усиленные поиски китайскими клиентами, живущими в США, домов для инвесторов, которые они настроены купить до конца 2017 г., используя идущие из КНР деньги. Они это делают потому, что озабочены возможностью нового ограничения китайским правительством на деньги, идущие в США.

Итак, к концу 2017 г. мы начнем замечать, что дома в США, если еще и выходят на рынок по ценам 2016 года, сходят с рынка по ценам 2015-го или даже 2014 года…

Mortgage rates будут продолжать расти, но это не остановит покупателей недвижимости.

Давайте рассмотрим такой пример: допустим, у вас есть бюджет на $800К, и в прошлом месяце вы могли купить дом, заплатив 10% депозита и 3,5% на жилищный кредит, так что ваши выплаты за дом сводились бы к $3,233.00 в месяц (не считая налога, страховки и т. п.) и через 30 лет он бы стал вашим после полной выплаты $1,163,880.

Теперь представим, что стоимость дома упадет на 10%, а стоимость кредита поднимется на 2%, тогда цена дома становится $720К, цена кредита – 5,5%, ваша месячная выплата – $3,679.27 и полная выплата – $1,324,537. Так что при таком изменении стоимость дома повышается примерно на $160,657 и месячная плата – на $446 больше.

Люди, у которых есть необходимость купить дом или есть определенный, но не неограниченный бюджет, постараются не упустить момент, когда повышение процента на кредит и стоимость дома будут в таком соотношении, что позволят им купить дом. Как замечено в упоминавшемся выше примере, разница есть, но она все же не драматическая.

Будет меньше bidding wars и больше здравого смысла в предложениях на покупку недвижимости.

Но с повышением процента на жилищный кредит, с повышенным налогом и ограничением на покупку домов иностранцами мы увидим уменьшение количества иностранных инвестиций, что означает меньше конкуренции, меньше транзакций, где покупатель согласен на покупку без каких бы то ни было условий, чтобы увеличить свой шанс на покупку. Покупатели станут испытывать меньше давления в принятии мгновенного и рискованного решения. Предложений на покупку дома без каких бы то ни было условий, часто встречавшихся, когда несколько людей хотели купить один дом, будет в 2017 г. намного меньше, чем в 2016 г.

Покупатели не будут отказываться от своих прав делать инспекцию, профессиональной оценки недвижимости, смогут выбирать условия на получение кредита и прочее. С уменьшением конкуренции мы увидим меньше bidding wars и больше здравого смысла в процессе покупки недвижимости.

Цены на дома упадут, но кризис низкой инвентаризации закончится.

Экономические изменения за последние 8 лет происходили хотя и медленно, но постоянно. Количество домов, выходящих на рынок, значительно уменьшалось, стоимость денежных займов из американских банков стала сравнительно низкой, потери права выкупа домов (из-за финансовых проблем) заметно сократились. Со значительным увеличением спроса на покупку домов и меньшим количеством домов на рынке конкуренция на покупку домов увеличилась, и стоимость домов пошла вверх, наступил кризис низкой инвентаризации.

Президент Обама искусственно стимулировал местную экономику тем, что поддерживал низкий процент на жилищный кредит. С приходом новой администрации президента Трампа такой стимуляции больше не ожидается, и стоимость денежных займов пойдет вверх.

Не совсем понятно, почему со стабилизацией низкого процента на жилищные кредиты во время администрации Обамы мы не видели больше домов на рынке. Есть разные мнения по этому поводу. Серьезные экономисты согласны с тем, что одной из основных причин нехватки домов на продажу является отсутствие нового строительства. Роберт Хан, стратегический консультант и руководящий партнер 7DS Associates, считает, что строительные фирмы США сдавали в среднем 1,5 миллиона домов каждый год в течение 50-летнего периода, предшествующего упадку жилья. Уровень строительства начал падать в 2008 г. и до сих пор не восстановился. США требуется около 1,2 млн новых единиц жилья в год, чтобы идти в ногу с ростом населения, и еще 300,000 для пополнения домов, которые сносятся каждый год. Это составляет в общей сложности 12 миллионов домов, кондоминиумов и квартир, которые должны были быть построены в течение последних восьми лет, но этого не произошло.

Строители начинают оживать, но потребуются годы, чтобы закрыть этот пробел. Почему строительство настолько завяло? Две часто цитируемые причины: трудности в получении разрешений на строительство, особенно в некоторых городских районах, и трудности в получении финансирования строительства. Учитывая, что мы избрали президента, который сделал свое состояние на строительстве и заполнил свой кабинет людьми теоретически одной и той же партии, мы можем увидеть претворение в жизнь программ администрации Трампа, направленных на поощрение строительства. И поэтому можно ожидать, что строительство, а также home flipping бизнес (покупка домов с целью их продажи в улучшенном состоянии и получение дохода) получат серьезное развитие. В 2017-м можно ожидать больше домов, поступающих на рынок, больше нового строительства и больше home flipping, чем мы видели в течение последних восьми лет.

Хотя никто не может гарантировать, насколько упадут цены на дома и насколько поднимется цена на кредит, в одном нет сомнения: цена жилья упадет, и кризис инвентаризации ослабнет по всей стране. И в этом есть свои плюсы для одних и минусы для других.